位置:烽火新聞網 > 房產 > 正文 >

新湖中寶舊改項目開發緩慢 逾三成總資產被質押融資

2019年06月16日 13:06來源:未知手機版

督脈的作用

房地產主業不振,新投資業務又不能取得立竿見影的效果,導致新湖中寶股份有限公司(新湖中寶,600208.SH)業績連年下滑。

今年第一季度,新湖中寶實現營業收入13.21億元,比上年同期降低55.76%,歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.08億元,與上年同比持平,扣非后凈利潤卻只有約3.02億元,同比下降62.62%。

事實上,從2017年開始,新湖中寶凈利潤就持續下滑。《華夏時報》記者分析發現,新湖中寶近年來房地產主業不振,在通過舊城改造和海涂開發逐步增加土地儲備的同時,其銷售額卻不盡如人意。2016-2018年,新湖中寶合同銷售額分別為160億元、132億元、162億元,增長十分緩慢。

同時,由于舊城改造和海涂開發投入大、節奏周期慢的特點,新湖中寶形成了大量的存貨和應收賬款,為了償還貸款、維持日常經營,新湖中寶將不少長期股權投資、土地等進行質押,截至2018年底形成454.47 億元受限資產,占其總資產的32.49%。

上海舊改項目開發緩慢

2018年新湖中寶經營性現金流量凈額和投資活動現金流量凈額皆為負,分別為-37.79 億元和-40.69 億元。經營活動現金流量凈額自2015 年至今首次為負。其中銷售商品、提供勞務收到的現金為 180.72 億元,同比下降 13.12%;而購買商品、接受勞務支付的現金為 194.16 億元,同比上升15.70%。

對此,新湖中寶解釋稱,由于2018年上海舊改項目拆遷工作進展順利,本期支付拆遷款 97.15 億元,比 2017 年增加 32.80 億元。因此導致購買商品和接受勞務支付的現金增加。

記者了解到,新湖中寶在上海有五大舊改項目,比較早的有新湖明珠城、青藍國際城,亞龍項目、天虹項目、瑪寶項目才剛進入征收實施階段,這五大舊改項目合計建筑面積達180萬平方米。

然而,舊改項目開發節奏慢、投資成本巨大。上海新湖明珠城、青藍國際城這兩個項目開發均接近10年,至今仍沒有完工。這也引來上交所的質疑。

新湖中寶解釋稱,新湖明珠城規模較大,總用地面積 23 萬平方米(約 343 畝),總建筑面積為 90 萬平方米,根據拆遷進度分四期開發。截至2018 年末,項目累計開工面積62 萬平方米, 累計竣工55 萬平方米,2019 年新開工 13 萬方,在建部分預計將于 2023 年全部完工。

青藍國際城總建筑面積為 33.9 萬平方米,根據拆遷進度分兩期開發,一期已開發完成,二期正在開發建設中。截至 2018 年末,項目累計開工面積 15.4 萬平方米,累計竣工 15.4 萬平方米,剩余 18.5 萬平方米已于 2019 年開工,預計將于 2023 年全部完工。

以這兩個項目的開發進度推算,剛進入征收實施階段的亞龍、天虹、瑪寶三個項目的完工更是遙遙無期。而拆遷投入卻是一筆不小的金額,由于上海舊改項目的順利推進,新湖中寶2018年僅支付拆遷款即高達97.15 億元,這是導致其經營活動產生的現金流為負的主要原因。

海涂圍墾回款難

除舊改項目外,新湖中寶還有一項主要業務開發周期也較長,回款較為困難,那就是海涂圍墾。

2009年新湖中寶與啟東市人民政府簽訂框架協議,擬在啟東投資建設長江口圓陀角旅游度假區項目,新湖中寶負責投資該項目地塊總用地紅線范圍內的江灘土地圍墾、清灘理賠、向上報批、土地征用、土地吹沙平整、公共基礎設施及部分旅游設施等的建設,該項目凈投資款項總額不少于 15 億元。

2010年新湖中寶以11.2億元的對價獲得溫州市平陽縣利得海涂圍墾開發有限公司51%的股權。該公司系以政府特許經營方式取得西灣海涂圍墾項目,項目共計海域使用面積為 803.4 公頃。對于此次收購,新湖中寶稱可以大幅度獲取潛在的優質土地儲備,進一步擴展地產主業規模,增強收入來源和發展后勁。

本文地址:http://www.gmyoao.tw/fangchan/241921.html 轉載請注明出處!

今日熱點資訊